广深等四城二次集中土拍收官:流拍成常态 国企央企成拿地主力

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近期,重庆、南京、广州、深圳相继完成第二次集中土拍,合计出让地块114宗,总土地出让金达1691.9

近期,重庆、南京、广州、深圳相继完成第二次集中土拍,合计出让地块114宗,总土地出让金达1691.96亿元。

值得关注的是,上述四城整体成交依旧平淡,整体成交溢价率大幅降低,终止出让、流拍、底价成交、参拍房企少依然是此次土拍市场的主旋律,实力雄厚的央企、国企仍是拿地主力。

广深等四城二次集中土拍收官:流拍成常态 国企央企成拿地主力

制图/中国网财经

四城土地市场冷热不均

与第一次集中土拍相比,重庆、南京、广州此次集中土拍热度下降明显。

9月23日,重庆完成二次集中土拍,拍地28宗,成交金额162.59亿元。新规之下,二轮集中土拍整体溢价率降至0.02%,28宗成交地块中仅一宗地溢价成交,流拍率也由首轮的零流拍上升至33%。而重庆首轮集中土拍整体溢价率高达43%,是22城中溢价率最高的城市,成交的46宗地块中有40宗地块溢价成交,其中32宗溢价率超30%。

南京二次集中土拍成交金额相较于第一次的近千亿近乎腰斩,降至507亿元。开拍前夕,11宗地终止出让,这也直接让南京此次终止、流拍率增长10倍至21%。此外,南京此次42宗成交地块中,底价成交25宗,占比59.52%,整体溢价率也由第一次的18.15%降至4.43%。业内人士分析认为,在当前市场下行、资金紧张的双重压力下,企业对于现金流越发看重,拿地更加谨慎,未来底价成交或将成为普遍现象。

广州则是四城中唯一流拍地块数量多于成交地块数量的城市。9月26-27日,广州共推出48宗涉宅用地,合计起拍金额1124亿元,结果共成交23宗,合计成交金额569.4亿元,成交总建面357.4万平方米;流拍25宗,流拍率高达52.1%。其中,流拍地块主要集中于供地大户增城区,增城区原定出让22宗地,其中15宗地遭流拍。而广州第一次土拍的6宗流拍地块中,也有4宗位于增城区。

在普遍低迷的二次集中土拍市场中,深圳则表现强劲。9月28日,深圳第二批22宗地块集中出让,除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍外,剩余21宗地块成功出让,其中4宗为底价出让,剩余地块均触达上限价,进入竞自持/摇号阶段,最终收金452.97亿元。需要指出的是,在“上限溢价率15%”的土拍要求下,此次深圳土拍的整体溢价率由第一次的31.43%降至12.06%。

央企国企成参拍、拿地主力

从竞拍结果来看,和第一次集中供地相比,本次参拍企业数量及竞拍报价次数均明显下降,且央企国企成参拍、拿地主力。

以广州为例,本轮土拍报名房企总数量仅20多家,且有报价的地块报名房企均是个位数,而上次土拍中有多宗地块报名房企均为两位数。

过往大举拿地的民企,尤其是千亿民企,在本次土拍中表现相对弱于央企、国企。同样以广州为例,参拍房企以中海、越秀、珠实、中铁建、葛洲坝等央企国企为主,成交的23宗地一共有16宗为央企、国企所拿。民企所拿的7宗地,千亿房企中只有碧桂园、绿城出手,其余都是规模较小的民企。重庆的二轮集中土拍,参拍企业中有26家央企、国企,2家民企。

不难发现,中海、葛洲坝、保利、越秀等央企国企在四城土拍中表现强劲。据中国网财经不完全统计,在重庆、南京、广州、深圳二次土拍中,中海、保利、越秀拿地均超过百亿。

广深等四城二次集中土拍收官:流拍成常态 国企央企成拿地主力

制图/中国网财经

其中,中海成为唯一在四城都拿地的房企。据统计,中海在四城共计拿地12宗,土地金额达312.54亿元。在9月28日结束的深圳二次土拍中,中海斥资127.15亿元独得四宗地块,成为当日土拍最大赢家。在广州二次土拍中,也斥资近百亿拿地3宗。

此外,保利在深圳、南京斥资104.53亿元落子,葛洲坝也在广州、南京、重庆拍得4宗地块,广州本地国企越秀也在其大本营以102.96亿元拿到两宗地块。

有分析称,本轮流拍创近年流拍率新高,体现了在楼市轮番调控、“三条红线”之下,开发商资金、业绩、去化存在压力。开发商秉持更审慎的心态,拿地节奏放缓,选择把钱更精准地投向价值更高的地块。

有市场人士分析称,就拿地成本来看,虽然部分地块起始楼板价较首轮略有提升,但由于大部分地块底价成交,对比首轮成交楼板价来看,相当一部分地块价格较之前有所下调,拿地成本明显下降,盈利预期也将进一步提升,现金流比较稳健的房企可以适度补仓。

上述市场人士也表示,未来土拍市场底价成交、终止出让、流拍或成常态,尤其是那些非热点城市,地方国企平台“兜底”的现象还会出现。(见习记者 甘承浩)

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